Immobilien in Berlin

Wohnungen in #Wedding  teurer als in #Friedrichshain 

Neu gebaute Eigentumswohnungen sind in Berlin 77 Prozent teurer als gebrauchte Immobilien.

Wenn in der kommenden Woche die Expo Real, Europas größte Fachmesse für Immobilien, in München eröffnet, wird sich Berlin wieder mit einem eigenen Stand präsentieren. Das Besucherinteresse wird sich dabei in diesem Jahr ganz besonders auf eine Immobiliengruppe richten: Wohnungen. Denn in der boomenden Hauptstadt, die allein im ersten Halbjahr 2016 einen Einwohnerzuwachs von 42.000 Menschen verzeichnet hat, sind diese ein stark nachgefragtes Gut. Das lässt sich nicht nur an den immer länger werdenden Schlangen ablesen, die sich bei Wohnungsbesichtigungen vor den Mietshäusern bilden. Das spiegelt sich auch in den Umsätzen der Makler wider.

„In den ersten sechs Monaten haben wir 450 Wohnungen verkauft und dabei 140 Millionen Euro umgesetzt“, sagt der Berliner Immobilienmakler Nikolaus Ziegert, der am Berlin-Stand auf der Expo vertreten sein wird. „Mit Blick auf die Projekte, die noch in diesem Jahr Vertriebsstart haben, gehen wir von einem Umsatzvolumen von rund 300 Millionen Euro aus“, so der Berliner. Er rechne 2016 mit einem Umsatzwachstum von neun Prozent.

2015 wurde vorwiegend an private Besitzer verkauft

Damit liegt der Makler voll im Trend. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr in Berlin 28.664 Wohnungen verkauft. Die meisten Wohnungen (21.871) wechselten als einzelne Eigentumswohnungen an private Besitzer – knapp 24 Prozent mehr als im Vorjahr 2014. Das geht aus dem Wohnungseigentumsreport Berlin 2016/2017 hervor, den Ziegert auf der Messe vorstellen und ab Dienstag auch im Internet veröffentlichen wird.

So hat Ziegert ermittelt, wie groß die Preisspanne zwischen neu errichteten und „gebrauchten“ Wohnungen ist. Demnach wurden Wohnungen im Erstverkauf im vergangenen Jahr für durchschnittlich 4274 Euro je Quadratmeter veräußert und waren damit exakt 1867 Euro oder 77 Prozent teurer als Immobilien älteren Datums.

Die größten Preiszuwächse gab es dabei in den oberen Preisgruppen. So wurden 2014 lediglich 457 Wohnungen zu Preisen über 5000 Euro je Quadratmeter verkauft. 2015 waren es gut dreimal so viele (1505). Aber auch die Verkäufe in den Preisgruppen zwischen 4000 und 4999 Euro haben sich mehr als verdoppelt: Im vergangenen Jahr wurden 2072 Wohnungen in dieser Preiskategorie verkauft. Stark rückläufig ist dagegen die Anzahl der Wohnungen, die für Quadratmeterpreise unter 1000 Euro verkauft wurden. Ihre Anzahl belief sich auf knapp 700. Im Vorjahr waren es immerhin noch rund 1000 Wohnungen.

11.000 Euro pro Quadratmeter für Penthouse in Halensee

Interessant ist auch der absolute Luxusbereich, der bei Kaufpreisen ab 7500 Euro beginnt. 2014 gab es diese Preisklasse faktisch noch gar nicht. 2015 wurden immerhin schon 80 Wohnungen zu Quadratmeterpreisen zwischen 7500 und 9999 Euro verkauft – und 18 Wohnungen fanden sogar zu Quadratmeterpreisen oberhalb der 10.000-Euro-Marke einen Käufer.

„Die Wohnungen, die wir im vergangenen Jahr vermittelt haben, lagen in der Preisspanne zwischen 2250 Euro für einen Neubau in Grünau und gut 11.000 Euro für ein Penthouse in Halensee“, so Nikolaus Ziegert. Der Preismedian liege bei 4500 Euro. Damit sei der Verkaufspreis im vergangenen Jahr um mehr als zehn Prozent gestiegen. Und er wird nach der Prognose des Immobilienexperten weiter steigen.

Einer der Gründe ist das verknappte Angebot an Altbauten, das durch die Ausweisung immer neuer Milieuschutzgebiete verursacht wird. In diesen Gebieten dürfen Miet- nicht mehr in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Mit dem Verbot will der Berliner Senat verhindern, dass Mieter im Zuge der Umwandlung aus ihren angestammten Wohnungen verdrängt werden.

„Der Neubauanteil in unserem Portfolio wächst deshalb stetig. Aktuell liegt er bei 70 Prozent, Tendenz steigend“, erläutert Ziegert. „Und mit dem Neubauanteil erhöhen sich natürlich die Preise, zu denen wir Wohnungen anbieten können“, so der Makler weiter. Die Differenz zwischen Neu- und Altbau ist es denn auch, die die starken Preissprünge in den 24 Altbezirken der Stadt erklärt .

Rekordverdächtiger Preissprung um 141 Prozent

So sind die Kaufpreise im Ortsteil Wedding um satte 141 Prozent binnen eines Jahres von durchschnittlich 1415 Euro auf 3405 Euro geklettert. Die Erklärung laut Ziegert: 2015 wurde dort eine große Anzahl hochpreisiger, neu errichteter Studentenapartments verkauft. Das habe die Preise nach oben schnellen lassen und dafür gesorgt, dass der Ortsteil, bei dem viele Berliner immer noch an eine schier endlose Abfolge von Wettbüros, Dönerläden und Ein-Euro-Shops denken, inzwischen teurer ist als das hippe Friedrichshain oder auch das gutbürgerliche Charlottenburg. Auch Tiergarten, bei dem viele erst einmal an das Flüchtlingschaos vor dem Lageso im vergangenen Jahr denken, hat gewaltig zugelegt.

Aber auch hier, so versichern die Verfasser der Studie, sei nicht die Gentrifizierung am Werk, sondern die Errichtung von Neubauquartieren. Auch für die drei Ortsteile, in denen die Preise gegen den allgemeinen Berlin-Trend gesunken sind, hat der Makler Erklärungen. In Köpenick etwa seien 2014 einige große Neubauprojekte abverkauft worden. Dadurch habe sich im Folgejahr, in dem meist gebrauchte Immobilien gehandelt wurden, ein geringerer Durchschnittspreis ergeben.

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